LF 2026 : +2 % de droits d'enregistrement sans paiement traçable

Depuis juillet 2026, la loi de finances 2026 ajoute un droit d'enregistrement supplémentaire de 2 % lorsque le prix d'une cession immobilière est réglé en espèces au-delà de 300 000 DH, c'est-à-dire sans moyen de paiement traçable (virement, chèque, effet bancaire). Ce droit porte sur la partie du prix payée en espèces, pas sur tout le prix (CGI art. 133-III). L'objectif est de réduire le « noir » dans les transactions immobilières. La règle est récente et certains points d'application (notamment le calcul du seuil de 300 000 DH) sont à confirmer auprès de la DGI : faites-les valider par votre notaire avant de signer.

Ce qui change en 2026 (résumé en 3 points)

1. Un droit de 2 % en plus des droits d'enregistrement habituels, calculé sur la partie du prix payée en espèces, pour les mutations réglées en espèces au-delà de 300 000 DH.
2. Entrée en vigueur en juillet 2026 : les actes conclus avant ne sont pas concernés.
3. Un signal anti-espèces : payer par virement ou chèque via le notaire permet d'éviter totalement ce surcoût.

La mesure figure dans la loi de finances 2026 (n° 50-25) et est commentée par la note circulaire n° 737. Le projet de loi de finances 2027 reprend la fin du paragraphe III de l'article 133 du CGI : « … sur la partie du prix payé en espèces ». Notre fiche de suivi interne classe la mesure en confiance moyenne : le principe et la base sont clairs, mais les modalités fines (calcul du seuil, preuves de paiement, actes visés) méritent une confirmation officielle.

Avant / après

Le taux de droit commun dépend de la nature du bien et de l'acte (CGI art. 133) ; 4 % est l'exemple usuel pour l'acquisition d'un logement ou local construit. Les frais de conservation foncière et les honoraires du notaire s'ajoutent et ne relèvent pas de la DGI.

Qui est concerné et à partir de quand

• Les acquéreurs de biens immobiliers (logements, locaux, terrains) lorsque tout ou partie du prix est réglé en espèces au-delà de 300 000 DH. Les droits d'enregistrement sont en principe à la charge de l'acquéreur, sauf clause contraire.
• Les notaires et adouls, qui liquident les droits et doivent mentionner dans l'acte le mode de paiement du prix.
• Les cessions de fonds de commerce : le titre de l'annonce vise aussi les mutations de fonds réglées sans moyen traçable ; l'extension exacte du champ aux fonds de commerce est à confirmer auprès de la DGI.
• Date d'effet : actes conclus à partir de juillet 2026 (la date précise d'entrée en vigueur figure dans la loi ; à vérifier pour les compromis signés avant et réitérés après).

Exemple chiffré

Achat fictif d'un appartement à Casablanca pour 1 200 000 DH, droits d'enregistrement de droit commun supposés à 4 %.

Le 2 % porte sur la partie du prix payée en espèces (CGI art. 133-III) : 10 000 DH dans le scénario B, et non 24 000 DH comme le donnerait un calcul sur tout le prix (1 200 000 × 2 %). Seul le calcul du seuil de 300 000 DH reste à faire confirmer par le notaire. Le scénario A coûte le moins cher et sécurise aussi le vendeur, qui doit justifier son prix de cession pour l'impôt sur le profit immobilier.

Effet de bord à connaître : un prix minoré dans l'acte (une partie « sous la table ») reste une fraude, distincte de cette mesure. L'administration peut rectifier la valeur déclarée et appliquer les sanctions prévues ; le droit de 2 % ne « régularise » rien.

Le scénario détaillé d'un vendeur et d'un acheteur est présenté dans le cas pratique cession d'appartement et paiement en espèces.

Ce qui compte comme paiement « traçable »

En pratique, un paiement est traçable quand il laisse une preuve bancaire rattachable à l'acte :

Le cas du dépôt d'espèces sur un compte et celui d'un paiement partiel avant l'acte (avance au compromis) sont typiquement ceux à faire valider par le notaire au regard du texte et de la note circulaire n° 737. Dans le doute, faites transiter la totalité du prix par le compte du notaire : c'est la solution qui sécurise à la fois les droits d'enregistrement de l'acheteur et le calcul du profit immobilier du vendeur.

Ce que vous devez faire maintenant

Acquéreur

1. Payez le prix par un moyen traçable : virement vers le compte du notaire, chèque certifié. Conservez les preuves bancaires.
2. Faites préciser dans l'acte le mode de paiement de chaque partie du prix.
3. Demandez au notaire un décompte des droits avant signature, en indiquant toute part réglée en espèces.

Vendeur

1. Exigez un paiement traçable : c'est aussi votre preuve du prix réel pour le calcul du profit immobilier (voir fiscalité immobilière).
2. Vérifiez le traitement fiscal de la cession avec votre notaire ou un expert-comptable.

Professionnels de l'immobilier

1. Mettez à jour vos simulations de frais d'acquisition remises aux clients.
2. Intégrez la question du mode de paiement dès le compromis.

À retenir

• +2 % de droits d'enregistrement pour les cessions réglées en espèces au-delà de 300 000 DH, depuis juillet 2026.
• Un paiement intégralement traçable évite totalement ce droit.
• Le 2 % porte sur la partie du prix payée en espèces, pas sur tout le prix (CGI art. 133-III) ; le calcul du seuil de 300 000 DH est à confirmer auprès de la DGI.
• Le droit s'ajoute au tarif de droit commun de l'article 133 du CGI.
• Faites confirmer le décompte par votre notaire avant la signature.

Sources officielles : loi de finances 2026 n° 50-25, CGI art. 133 (paragraphe III), note circulaire n° 737 de la DGI, projet de loi de finances 2027 (texte de l'article 133-III repris). Les textes font foi ; vérifiez-les sur tax.gov.ma.