Cas pratique : Mehdi, acheteur fictif à Kénitra, et la nouvelle règle LF 2026

Depuis le 1er juillet 2026, la loi de finances 2026 ajoute un droit d'enregistrement supplémentaire de 2 % lorsqu'un bien immobilier est payé en espèces au-delà de 300 000 DH. Ce droit porte sur la partie du prix payée en espèces, pas sur tout le prix (CGI art. 133-III). Pour un appartement de 1 200 000 DH dont 450 000 DH sont réglés en espèces, le surcoût est de 9 000 DH ; seul le calcul du seuil de 300 000 DH reste à faire confirmer par le notaire avant la signature.

Le contexte (exemple illustratif, personnage fictif)

Mehdi est un personnage fictif. Cet exemple illustratif, personnes fictives, sert à montrer l'effet de la mesure de la LF 2026 sur un achat courant. Ce n'est ni un témoignage, ni un conseil juridique : les droits d'un acte réel sont calculés par le notaire ou l'adoul et liquidés par l'administration.

Mehdi, 38 ans, enseignant à Kénitra, achète à un particulier un appartement de 95 m² dans un immeuble ancien du centre-ville. Le compromis est signé en septembre 2026, l'acte définitif est prévu pour novembre 2026, donc après le 1er juillet 2026.

Achat d'un appartement à 1 200 000 DH, partie du prix sans moyen de paiement traçable

Le vendeur, de son côté, préférerait recevoir une partie en liquide. Mehdi se demande ce que cela change pour lui.

Les règles 2026 qui s'appliquent

Le but affiché de la mesure est la traçabilité des transactions et la lutte contre la sous-déclaration des prix. Elle vise les paiements déclarés en espèces : un « dessous-de-table » non déclaré est une autre affaire, illégale, qui expose à un redressement et à des pénalités bien plus lourdes.

Pour le détail de la mesure, voir notre page droit de 2 % sur les paiements en espèces et le panorama de la loi de finances 2026.

Le calcul pas à pas

1. Droits d'enregistrement de base : 1 200 000 × 4 % = 48 000 DH.
2. Conservation foncière (ordre de grandeur) : 1 200 000 × 1,5 % = 18 000 DH, plus les frais fixes.
3. Partie payée en espèces : 450 000 DH, donc au-dessus du seuil de 300 000 DH : le droit supplémentaire s'applique.
4. Droit supplémentaire de 2 %, calculé sur la partie du prix payée en espèces (CGI art. 133-III) : 450 000 × 2 % = 9 000 DH.

Droits de base + droit supplémentaire 2 % sur la part en espèces

Un calcul sur le prix total (1 200 000 × 2 % = 24 000 DH) est écarté : le texte vise la partie du prix payée en espèces. Le point encore à confirmer est le calcul du seuil de 300 000 DH. Si le notaire le traitait comme une franchise (2 % sur la seule part au-delà de 300 000 DH, soit 150 000 × 2 % = 3 000 DH), le droit serait plus faible ; ce n'est pas la lecture du texte, nous retenons donc 9 000 DH.

On lit parfois que les droits de base sont de 6 % : à ce taux, ils seraient de 72 000 DH. Pour un appartement construit à usage d'habitation, c'est en principe le taux de 4 % qui s'applique ; nous retenons donc 4 % ci-dessous, à confirmer par le notaire.

Le résultat chiffré

Écart de coût et bonnes pratiques de paiement traçable

Payer 450 000 DH en liquide coûte à Mehdi 9 000 DH de plus (2 % de la somme versée en espèces), sans aucun avantage en contrepartie. Même si le seuil était finalement traité comme une franchise, le surcoût resterait de 3 000 DH.

Mehdi prend donc une décision simple : il dépose ses 450 000 DH en banque avant la signature et règle l'intégralité du prix par virement et chèque de banque. Il évite le droit supplémentaire, dispose d'une preuve de paiement incontestable et sécurise la remise des fonds (pas de transport de liquide). La banque pourra lui demander l'origine des fonds : il prépare les justificatifs (épargne familiale, attestations).

Les montants du tableau sont calculés à partir des taux cités ; le total réel dépendra de la liquidation officielle, des frais fixes et des honoraires du notaire.

Ce qu'il aurait fallu faire / les options

• Anticiper dès le compromis : prévoir dans le compromis que le prix sera réglé par moyens traçables. Cela évite une discussion de dernière minute avec le vendeur.
• Bancariser l'épargne en amont : un dépôt quelques semaines avant l'acte laisse le temps de répondre aux questions de la banque.
• Demander au notaire un décompte écrit des droits avant la signature, en précisant le mode de paiement prévu.
• Faire confirmer le calcul du seuil de 300 000 DH (paiements cumulés, avances) auprès de la DGI ou du notaire tant que la pratique n'est pas stabilisée.
• Côté vendeur, rappeler que la plus-value immobilière est calculée sur le prix déclaré : voir notre guide de la fiscalité immobilière.
• Suivre les textes : d'éventuels ajustements peuvent venir avec la loi de finances suivante (voir PLF 2027, mesures attendues).

Refaire le calcul avec vos chiffres (outil Kontabl)

Le calcul se refait en trois multiplications : prix × taux de base, part en espèces (si elle dépasse 300 000 DH) × 2 %, prix × taux de conservation foncière. Pour une question sur votre situation (date de l'acte, type de bien, régime du vendeur), l'assistant fiscal IA de Kontabl, disponible dans l'espace connecté, répond en s'appuyant sur les règles 2026 et cite ses sources ; ses réponses sont une aide à la compréhension et ne remplacent pas l'avis du notaire.

À retenir

• Depuis le 1er juillet 2026, un paiement en espèces au-delà de 300 000 DH déclenche un droit d'enregistrement supplémentaire de 2 %.
• Ce droit porte sur la partie du prix payée en espèces (CGI art. 133-III) : 9 000 DH pour 450 000 DH en espèces ; seul le calcul du seuil reste à confirmer.
• Un logement construit relève en principe du taux de 4 % ; 6 % est le taux général d'autres mutations.
• Le paiement traçable supprime le surcoût et sécurise l'acheteur.
• Faites établir un décompte écrit des droits par le notaire avant de signer.