قانون المالية 2026: +2% من واجبات التسجيل في غياب أداء قابل للتتبّع

منذ يوليوز 2026، يضيف قانون المالية لسنة 2026 واجب تسجيل إضافيًا بنسبة 2% عندما يُؤدّى ثمن تفويت عقار نقدًا فيما يتجاوز 300.000 درهم، أي دون وسيلة أداء قابلة للتتبّع (تحويل بنكي، شيك، كمبيالة). ويُحتسب هذا الواجب على الجزء من الثمن المؤدى نقدًا، لا على الثمن كله (الفقرة III من المادة 133 من المدونة العامة للضرائب). والهدف هو الحد من «النوار» في المعاملات العقارية. والقاعدة حديثة، وبعض جوانب تطبيقها (ولا سيما طريقة احتساب عتبة 300.000 درهم) يُرجى التأكد منها لدى المديرية العامة للضرائب: احرص على أن يصادق عليها موثّقك قبل التوقيع.

ما الذي يتغير في 2026 (ملخص في 3 نقاط)

1. واجب إضافي بنسبة 2% يُضاف إلى واجبات التسجيل المعتادة، ويُحتسب على الجزء من الثمن المؤدى نقدًا، بالنسبة لعمليات نقل الملكية المؤداة نقدًا فيما يتجاوز 300.000 درهم.
2. الدخول حيز التنفيذ في يوليوز 2026: العقود المبرمة قبل ذلك غير معنية.
3. إشارة ضد الأداء النقدي: فالأداء بتحويل بنكي أو بشيك عن طريق الموثّق يتيح تجنب هذه الكلفة الإضافية كليًا.

يرد هذا التدبير في قانون المالية لسنة 2026 (رقم 50.25)، وتشرحه المذكرة الدورية رقم 737. ويستعيد مشروع قانون المالية لسنة 2027 نهاية الفقرة III من المادة 133 من المدونة العامة للضرائب: «… sur la partie du prix payé en espèces» (على الجزء من الثمن المؤدى نقدًا). وتصنفه بطاقة التتبع الداخلية لدينا في درجة ثقة متوسطة: فالمبدأ والأساس واضحان، لكن الكيفيات الدقيقة (احتساب العتبة، وإثباتات الأداء، والعقود المعنية) تستحق تأكيدًا رسميًا.

قبل / بعد

يتوقف سعر القانون العام على طبيعة العقار والعقد (المادة 133 من المدونة العامة للضرائب)؛ و4% هو المثال المعتاد بالنسبة لاقتناء مسكن أو محل مبني. وتضاف إلى ذلك رسوم المحافظة العقارية وأتعاب الموثّق، وهي لا تدخل في اختصاص المديرية العامة للضرائب.

من المعني ومتى يبدأ التطبيق

• مشترو العقارات (المساكن، المحلات، الأراضي) عندما يُؤدّى الثمن كله أو جزء منه نقدًا فيما يتجاوز 300.000 درهم. وتقع واجبات التسجيل مبدئيًا على عاتق المشتري، ما لم يُنص على خلاف ذلك.
• الموثّقون والعدول، الذين يصفّون الواجبات ويتعين عليهم ذكر طريقة أداء الثمن في العقد.
• تفويتات الأصول التجارية: يشير عنوان الإعلان أيضًا إلى عمليات نقل ملكية الأصول التجارية المؤداة دون وسيلة قابلة للتتبّع؛ ويُرجى التأكد لدى المديرية العامة للضرائب من الامتداد الدقيق للنطاق إلى الأصول التجارية.
• تاريخ السريان: العقود المبرمة ابتداءً من يوليوز 2026 (يرد التاريخ الدقيق للدخول حيز التنفيذ في القانون؛ ويتعين التحقق منه بالنسبة للوعود بالبيع الموقعة قبله والمؤكدة بعده).

مثال بالأرقام

شراء خيالي لشقة بالدار البيضاء بثمن 1.200.000 درهم، مع افتراض واجبات تسجيل وفق القانون العام بنسبة 4%.

يُحتسب واجب 2% على الجزء من الثمن المؤدى نقدًا (الفقرة III من المادة 133 من المدونة العامة للضرائب): 10.000 درهم في السيناريو ب، وليس 24.000 درهم كما يعطيه الاحتساب على الثمن كله (1.200.000 × 2%). ويبقى فقط احتساب عتبة 300.000 درهم مما ينبغي أن يؤكده الموثّق. ويبقى السيناريو أ الأقل كلفة، كما يؤمّن البائع أيضًا، الذي يتعين عليه تبرير ثمن التفويت برسم الضريبة على الأرباح العقارية.

أثر جانبي ينبغي معرفته: فالثمن المصرّح به بأقل من قيمته في العقد (جزء «تحت الطاولة») يظل غشًا، متمايزًا عن هذا التدبير. ويمكن للإدارة تصحيح القيمة المصرّح بها وتطبيق الجزاءات المقررة؛ وواجب 2% لا «يسوّي» أي شيء.

ويُعرض السيناريو المفصل لبائع ومشترٍ في الحالة التطبيقية الخاصة بتفويت شقة والأداء نقدًا.

ما يُعدّ أداءً «قابلًا للتتبّع»

عمليًا، يكون الأداء قابلًا للتتبّع عندما يترك إثباتًا بنكيًا يمكن ربطه بالعقد:

وحالتا إيداع النقود في حساب والأداء الجزئي قبل العقد (تسبيق عند الوعد بالبيع) هما نموذجيًا الحالتان اللتان ينبغي أن يصادق عليهما الموثّق في ضوء النص والمذكرة الدورية رقم 737. وفي حالة الشك، مرّر الثمن كاملًا عبر حساب الموثّق: فهو الحل الذي يؤمّن في آن واحد واجبات تسجيل المشتري وحساب الربح العقاري للبائع.

ما عليك فعله الآن

المشتري

1. أدِّ الثمن بوسيلة قابلة للتتبّع: تحويل إلى حساب الموثّق، أو شيك مصادق عليه. واحتفظ بالإثباتات البنكية.
2. اطلب التنصيص في العقد على طريقة أداء كل جزء من الثمن.
3. اطلب من الموثّق كشفًا بالواجبات قبل التوقيع، مع الإشارة إلى أي جزء مؤدى نقدًا.

البائع

1. اشترط أداءً قابلًا للتتبّع: فهو أيضًا إثباتك للثمن الحقيقي عند حساب الربح العقاري (راجع الجبايات العقارية).
2. تحقّق من المعالجة الجبائية للتفويت مع موثّقك أو مع خبير محاسب.

مهنيو العقار

1. حيّن محاكاتك لمصاريف الاقتناء المسلَّمة للزبناء.
2. أدرج مسألة طريقة الأداء منذ الوعد بالبيع.

خلاصة

• +2% من واجبات التسجيل على التفويتات المؤداة نقدًا فيما يتجاوز 300.000 درهم، منذ يوليوز 2026.
• الأداء القابل للتتبّع كليًا يُجنّب هذا الواجب بالكامل.
• يُحتسب واجب 2% على الجزء من الثمن المؤدى نقدًا، لا على الثمن كله (الفقرة III من المادة 133)؛ وطريقة احتساب عتبة 300.000 درهم يُرجى التأكد منها لدى المديرية العامة للضرائب.
• يضاف هذا الواجب إلى تعريفة القانون العام المنصوص عليها في المادة 133 من المدونة العامة للضرائب.
• احرص على أن يؤكد موثّقك الكشف قبل التوقيع.

المصادر الرسمية: قانون المالية لسنة 2026 رقم 50.25، والمادة 133 (الفقرة III) من المدونة العامة للضرائب، والمذكرة الدورية رقم 737 للمديرية العامة للضرائب، ومشروع قانون المالية لسنة 2027 (نص الفقرة III من المادة 133 مستعاد). والعبرة بالنصوص؛ تحقّق منها على tax.gov.ma.